В марте в России ввели новые правила продажи земельных участков. Теперь совершать сделку с участком можно только в том случае, если в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ. По словам юристов, после вступления закона в силу число споров, связанных с границами, выросло на 20%. Так, Михаил Савельев столкнулся с тем, что часть его участка была на территории соседнего жилого комплекса. В итоге сделка сорвалась, а теперь есть риск, что продать дачу ему удастся только к 2027 году.
1 марта 2025 года вступила в силу норма Федерального закона от 26 декабря 2024 года №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой продать или подарить земельный участок, а также совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку можно будет только в случае, если в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ. Таким образом, стало обязательным межевание земельных участков перед сделкой. В результате множество россиян столкнулись с тем, что фактические и кадастровые границы участков не совпадали. По оценке компании «Земельный юрист», за последние два месяца количество земельных споров выросло на 20%.
В такой ситуации оказался Михаил Савельев. Он рассказал RT, что перед продажей должен был провести обязательное межевание земельного участка в Подмосковье. Когда Савельев пригласил кадастрового инженера, измерения показали наложение границ. Оказалось, что полторы сотки его земли по кадастровой карте находятся на территории расположенного рядом жилого комплекса «Новое Домодедово». Застройщик (СУ-155) обанкротился, а территория ЖК перешла в собственность городского округа Домодедово.
Михаил обращался с просьбой исправить нарушение и привести кадастровые границы в соответствие с фактическими, но получил отказ. Суд отклонил его иск. В результате сорвалась сделка по продаже.
Как пояснили RT в администрации городского округа Домодедово, границы участка не были установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Декларированная площадь участка составляет 730 кв. м, при этом часть используемой земли выходит за границы населённого пункта деревни Редькино. Как уточнили в администрации, границы населённых пунктов и территориальных зон закреплены решением Совета депутатов Домодедовского района от 6 февраля 2007 года. В соответствии с Правилами землепользования и застройки участок частично расположен за пределами зоны застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2), а по закону запрещено пересечение границ земельного участка с границами таких зон.
При этом власти готовы пойти навстречу и скорректировать границы по фактическим, но только через два года. Это не устраивает Михаила Савельева, который планировал уже в этом году продать свою дачу.
«Для установления границ земельного участка по его фактическому пользованию требуется корректировка границ территориальной зоны и населённых пунктов. Плановое внесение изменений в Генеральный план городского округа Домодедово Московской области и в Правила землепользования и застройки за счёт бюджетных средств запланировано на 2027 год», — отметили в администрации.
«Сдвинуть улицу»
Юрист компании «Земельный юрист» Лидия Восканян подчёркивает, что несоответствие границ особенно часто встречается в старых населённых пунктах и в районах, где муниципалитеты расширяли территории без проведения кадастровых работ. По её словам, около 40% участков в Москве и области имеют подобные проблемы.
«Недавно у нас был случай, когда из-за значительного наложения границ пришлось полностью сдвинуть одну улицу. СНТ взяло на себя задачу привести в порядок свои границы и установить земли общего пользования. Во время проведения межевания обнаружилось, что шесть участков фактически заходят на территорию дороги. Поскольку эти несоответствия попадали в пределы допускаемой погрешности, кадастровые карты были изменены с учётом фактических границ. Мы помогли собственникам решить проблему мирным путём, передав все необходимые документы в Росреестр и избежав судебных разбирательств», — рассказывает юрист.
Партнёр юридической фирмы «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отмечает, что проблемы с границами земельных участков существовали и ранее, однако введение обязательного межевания позволило выявлять такого рода нарушения и систематически их устранять.
«Часть таких ситуаций может быть выявлена путём проведения межевых работ, в ходе которых большая часть несоответствий может быть исправлена по согласию смежных собственников земельных участков. В ряде случаев, когда достижение согласия невозможно, вопрос решается в судебном порядке. В суде исследуются правоустанавливающие документы, исторические документы, фактическое землепользование, часто проводится судебная экспертиза. По результатам границы земельного участка устанавливаются судом с учётом интересов собственников земельного участка и на основании закона», — говорит Коневский.
«Допустимая погрешность»
Как отмечает Лидия Восканян, в большинстве случаев при разногласиях между частными лицами и муниципалитетами суд встаёт на сторону собственников, корректируя кадастровые данные по фактическим границам.
«Как правило, вносятся изменения в кадастр, но только при небольшой погрешности — обычно до 10%. Соответственно, чем больше участок, тем больше допустимая погрешность. При этом учитывается всё, что находится на участке: старые дома, строения, которые ранее были зафиксированы в планах БТИ», — пояснила она. При спорах между соседями суд обычно выносит решение, исходя из кадастровых границ, и может обязать переставить забор.
«При рассмотрении границ земельных участков важно учитывать данные из старых документов и сравнивать их с фактическим состоянием на местности. Дальнейшие решения зависят от результатов картографической экспертизы, в ходе которой специалисты выезжают на участок, проводят замеры и выносят заключения», — добавляет Восканян.
Алексей Коневский выделяет ряд причин, которые приводят к спорам вокруг границ. «При введении современной системы кадастрового учёта в ЕГРН были внесены ранее учтённые объекты, права на которые возникли до введения в действие Закона о государственной регистрации и в отношении которых не проводились межевые работы, то есть не устанавливались фактические границы, — объясняет эксперт. — В отношении каких-то исторических объектов межевание могло не проводиться вообще или проводиться не в соответствии с современными требованиями. Также часто сами землепользователи могли не соблюдать установленные границы и произвольно их менять в свою пользу — передвинуть забор и так далее. Всё это приводит к тому, что споры о границах как между самими гражданами, так и между гражданами и муниципалитетами достаточно часты».
Также иногда граница определяется ошибочно кадастровым инженером либо государственным или муниципальным органом (так называемая реестровая ошибка). «В нашей практике был случай, когда после постановки на кадастровый учёт улично-дорожной сети произошло наложение границ земельных участков улично-дорожной сети на здание городской электростанции, которая была построена в конце XIX века», — вспоминает Коневский.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рекомендуют заблаговременно провести межевание и фактическую кадастровую съёмку, чтобы выявить проблемы, если они есть, и устранить их. Ведь если проводить процедуру прямо перед сделкой, то времени на исправление нарушения может и не оказаться, напоминают они.
